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楼市迎“政策年” 购房现“窗口期”
类型:政策法规   日期:2015-11-28   浏览:764 次

 

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站在年终岁首回头看2015年的楼市,相比房地产市场的波澜不惊,更被热炒的,其实是一系列的楼市鼓励刺激政策。

  事实上,这一波宽松的楼市政策,从去年三季度就开始了,而今年则是持续不断地加码。原因很简单:库存量高,市场去化慢,并因此而直接影响房地产上下游的产业链。复苏经济,房地产的作用仍然难以忽略。

  这波宽松政策,从松绑限购开始,以信贷宽松为主要发力点,多轮降准降息、公积金门槛降低,及至土地收紧、税收减免、购房补贴、户籍改革,可谓全方位鼓励购房需求。

  并不夸张地说,今年的楼市应该是一个比较好的购房窗口期,而这主要得利于政策层面带来的机会。而日前国家主席、国务院总理的相继发声,提出去库存以促进楼市健康稳定发展,则为这轮宽松政策再次定调。本期,本刊就为您梳理这一年多来的政策红利,希望对购房者把握入市时机有所借鉴与参考。

  降息降准: 年内五次降准 一年六次降息

  2014年11月22日:从6.55%降息4个百分点至6.15%。

  2015年2月5日:降准0.5个百分点,这是自2012年5月后两年多以来,央行再次全面降准。

  2015年3月1日:降息0.25个百分点至5.35%。

  2015年4月20日,降准1个百分点。

  2015年5月11日:降息0.25个百分点至5.1%。

  2015年6月28日:降息0.25个百分点至4.85%。同时针对性地对金融机构实施定向降准。

  2015年8月26日:降息0.25个百分点至4.6%。

  2015年9月6日:降准0.5个百分点。

  2015年10月24日:降息0.25个百分点至4.35%。同日起,降准0.5个百分点。

  点评:降息对购房者的实惠是月供的减少。而降准则意味着银行将释放更大规模贷款,房贷将更好申请,购房者利息支出也更少。

  信贷松绑: 首套房认定放松 首改房算首套房

  2014年9月30日,央行、银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》通知明确,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。

  购买二套房 

  商贷首付降为四成

  2015年3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。

  有房还清贷款再贷款 

  公积金首付降为两成

  2015年8月31日,住建部、财政部、央行再度联合发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》,自9月1日起下调住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。

  首次购买普通住房 

  商贷首付调为25%

  2015年9月24日,央行与银监会联合发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,明确在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。

  出台操作流程 

  推进公积金异地贷款

  2015年9月15日,住建部发布《关于住房公积金异地个人贷款操作问题通知》,要求各地要抓紧出台异地贷款业务细则,确保异地贷款业务有序开展,以推进住房公积金异地贷款业务,支持缴存职工异地购房需求。

  点评:2013年以来,二套房首付高达五成,成为很多改善型需求者在购房路上的“拦路虎”。新政认定首改房为首套房,并在首套商贷和公积金首付比例上一再降低,大大降低了购房门槛。

  税收减免: 营业税减负 营业税“5改2”

  从2015年3月31日起,个人将购买不足两年住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买两年以上(含两年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税;个人将购买两年以上(含两年)普通住房对外销售的,免征营业税。

  点评:过去卖一套满两年不足5年的普通住房,全额征收营业税,现在免征了。这个税费成本的降低,在于刺激二手住宅市场的成交放量。

  严控供地: 严格控制供地规模 改善供求关系

  2015年3月27日,国土部、住建部联合发文,严格控制供地规模,提出:1.合理安排住房及其用地供应规模;2.优化住房及用地供应结构;3.统筹保障性安居工程建设;4.加大市场秩序和供应实施监督力度。

  点评:之所以出现目前的高库存,和一级市场的短期集中放量相关。尤其在三四线城市,供给量更应该考虑实际需求量。两部委发文要求控住一级市场,也是从源头上缓和库存的一个办法。

  地方刺激: “闽七条” 鼓励楼市去库存

  2015年3月20日,福建省在2014年“闽八条”的基础上,再次出台促进房地产平稳健康发展的“闽七条”,全面支持楼市去库存,其中值得关注的有:1.放宽首改房认定;2.公积金贷款首次申请首付降低至20%;3.住房贷款本省金融机构适当下浮贷款利率;4.补偿款购商品房享“团购”优惠;5.打通转换通道多渠道促进商品房与保障房转换;6.个人按所持产权比例支付购房款;7.推进公共服务均等化。

  “泉十条” 促楼市平稳健康

  泉州市政府在“闽八条”的基础上,出台《关于进一步促进房地产市场平衡健康发展的通知》明确,把夫妻双方住房公积金最高贷款额度由60万元调整到80万元。而购买首套房、首改房的职工允许提取住房公积金,用于充首期款,且有条件的县市区,个人买房还可享受适当财政补贴。同时,一些值得关注的条款还包括:结清首次公积金贷款即可再次申请、购房者子女按生源划片情况入学、放宽新出让地块价款支付期限、城市基础设施配套费可延缓缴交、商业办公项目允许项目整体或部分转型。

  “石十条”支持刚性住房需求

  石狮同样在上级文件的基础上,出台了《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的实施意见》。其中,值得关注的条款有:首次申请公积金购房首付比例降至两成、推进房屋征收货币化安置、着力打通商品房与保障性住房转换通道、试行推出共有产权人才住房政策等。

  点评:扶持楼市稳定健康发展,福建2014年的“闽八条”就走在了国家部委政策的前面。今年以来,在助力楼市去库存方面,省、泉州及石狮三级政府从来不曾落后过。

  (康清辉/整理)

  “限外”松绑: 破解供给过大 刺激“外部需求”

  2015年8月19日,住建部、商务部等部门联合出台《关于调整房地产外资准入和管理有关政策的通知》,称境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习境外个人可以购买符合实际需要自用、自住商品房。

  点评:楼市总体呈现供大于求局面,适当放宽对外资投资房地产和购房的限制就显得有必要。

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